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【8923】トーセイ∞TOSEI【Restyling】

1 :山師さん@トレード中:2010/06/04(金) 18:46:14.91 ID:WCctvroQ0
トーセイ株式会社
http://www.toseicorp.co.jp/

2 :山師さん@トレード中:2010/06/04(金) 20:00:22.90 ID:SMxIyUWu0
2010年5月26日の株価水準に戻ってきた。

3 :山師さん@トレード中:2010/06/05(土) 01:09:59.54 ID:m8PZOlBy0
中間期は売上未達成・営業利益過達ってところかな。
蒲田・本石町の竣工を無理やり2Qにねじ込んだのは減損目的かもしれないから、危ういとは思う。

ちなみに小石川は売れてないと予想。
少なくとも引渡しは済んでない。引渡し完了後も物件名を売主の冠のままな訳ないから。

4 :山師さん@トレード中:2010/06/05(土) 01:17:49.37 ID:sQlyPdVv0
減損目的とは?
いつ何を減損するということ?

5 :山師さん@トレード中:2010/06/05(土) 01:43:08.15 ID:m8PZOlBy0
空室だらけのオフィスビルに決まってんじゃん。
売価&家賃を下げて、フロア埋めたり売却したりするため。

マンション再生は首都圏分譲マンションの新築ラッシュの中で魅力をアピールできるかな。
2Qはかなり大胆に仕入れを行なったみたいだけど、分譲開始は下期からだと思うし。

6 :山師さん@トレード中:2010/06/05(土) 02:22:24.24 ID:sQlyPdVv0
>>5
蒲田・本石町の竣工を無理やり2Qにねじ込むというのが、どう減損につながるの?
これが4Qなら、2010.11期の利益を減損に使い、2012.11期の利益を出しやすくすると
いうのも分かるけど。
2Qなら、事前に減損せずに、単に売価&家賃を下げて、フロア埋めたり売却したって
同じことでしょ。

7 :山師さん@トレード中:2010/06/05(土) 03:11:53.17 ID:sQlyPdVv0
あと、減損が必要なほどの「空室だらけのオフィスビル」って、どれとどれ?
満室でないビルは全て減損が必要なはずということはないでしょ?
スッカラカンのビルでも評価額0円ということはないわけで、減損額をいくらぐらいと
見ているの?

というところで、睡眠タイム。
起きたら、このスレ、DAT落ちしていたり?

8 :山師さん@トレード中:2010/06/05(土) 03:44:44.97 ID:m8PZOlBy0
>>7
お前みたいなバカは久しぶりでワクワクしてしまうw

半年近くほぼ全室空室の新宿を筆頭に蒲田・本石町の完全空室コンビ、これらはまず減損危機の最先鋒だろうな。
減損額なんてかなり恣意的な値なんだから、やるとしても今回もコベナンツに触れない様にギリギリ黒字をキープするところまで。

9 :山師さん@トレード中:2010/06/05(土) 10:11:15.92 ID:tSDsZtIa0
くだらない煽りはいいから、>>6についても説明してよ。
あと、別に一つも減損しそうなビルがないとまでは言わない。
それが何棟で、どれほどの減損もんなのよと。

10 :山師さん@トレード中:2010/06/05(土) 10:51:40.10 ID:9EMSO6Qm0
>>9
片っ端から論破されてるくせに、朝から元気だなww

差し当たっては>>8に挙げた3棟プラス秋葉原の物件の4棟だな。
金額も>>8に挙げたとおりで、せいぜい〜10億前後だ。
もちろんそれで十分だとは思わない。
6月にオフィス市況が下げ止まらない限り、潜在的な減損懸念は下期も継続で。

以上、回答



たまにはこっちからも質問するぜ。
せいぜい1〜3フロアしか埋まってないビルが5棟以上あるのに、
減損しなくていい根拠はなんだよ。

当然、答えられるんだよな?w

11 :山師さん@トレード中:2010/06/05(土) 10:53:41.62 ID:tSDsZtIa0
大体、直近の空室状況だけで減損を推測できる物なの?
満室だといくらぐらいの評価額で何割儲けの見込みで、空室何割だとトントンで、
全部空だと何割減損なのよ?

12 :山師さん@トレード中:2010/06/05(土) 11:06:54.43 ID:tSDsZtIa0
>>10
文末に「ww」とか付けるのはいいから、>>6についてはどうなのよ?
あなたが言うオフィス市況って、三鬼の空室率・賃料相場のこと?
これらは、まだまだ下げ止まらないと思う。
しかし、そんなことは、ビルの買い手も分かっていること。
それを踏まえて相場があるわけで。
あなたが言っている不動産価格理論は、株で例えて言うなら、今の1株利益に完全連動して
株価が決まるというぐらいの単純すぎる理論じゃん。
実際は、そんな単純なものじゃないでしょ。

>減損しなくていい根拠はなんだよ。
それらの簿価が十分安い場合は、減損の必要がない。
簿価をどう推測しているの?
2009.11期末にあった物件は、この半年にどれほど落ち込んだというの?

13 :山師さん@トレード中:2010/06/05(土) 11:09:29.30 ID:9EMSO6Qm0
割引現在価値の計算から入りなおせ。
賃料と平均稼動年数から割と簡単に計算できっから。


で、早く俺の質問に答えろよ。

14 :山師さん@トレード中:2010/06/05(土) 11:19:18.89 ID:tSDsZtIa0
>割引現在価値の計算から入りなおせ。
>賃料と平均稼動年数から割と簡単に計算できっから。
そんなもんに実際の不動産取引価格が綺麗に連動しないでしょ?

15 :山師さん@トレード中:2010/06/05(土) 11:27:51.36 ID:9EMSO6Qm0
>>12
>>6についてはさんざん答えてるのに・・・馬鹿すぎて分からないらしいなw。合掌。
三鬼しか知らない程度の知性なら仕方ないのか?
キャップレートって分かる?
ん?

>2009.11期末にあった物件は、この半年にどれほど落ち込んだというの?
トーセイ保有のオフィス物件の多くは多少賃料を下げたところで、この半年に
たいしてテナントが埋まっていない現実が全てを物語ってる。
相場に即した値下げが必要なのだから、あと1〜2割の値引きがないと勝負にならない。
その間、利払い超過の物件をいくつも保有し続けるくらいなら、素直に値引いてレジに集中するだろ。
現に1Q資料にもレジ系開発のために土地4件契約と明記されている。
再生ではなく新規着工4件だよ。
財閥系くらいの財務体質ならまだしも、投資負担を考えるとオフィスなんぞ早期売却のために損切りは妥当な経営判断だ。


もう一度聞くぜ。
「せいぜい1〜3フロアしか埋まってないビルが5棟以上あるのに、
減損しなくていい根拠はなんだよ。」

簿価が十分に安いなら、値下げしてでもテナントを埋めて、利払いと管理費をカバーしに行く。
契約更新期間を1年くらいに短めに切って賃料上昇を待ちつつ、収支プラスに持っていくものだよ。普通。

16 :山師さん@トレード中:2010/06/05(土) 12:08:40.11 ID:t8usSAgT0
なぜベストを尽くさない?

もといなぜ前すれ埋めてから次スレに移行しない?

だから知ったかが湧くじゃないかw

17 :山師さん@トレード中:2010/06/05(土) 12:48:34.12 ID:tSDsZtIa0
>>15
>>6についてはさんざん答えてるのに・・・馬鹿すぎて分からないらしいなw。合掌。
あなたが答えているのは、賃貸物件情報に頼った減損推測だけ。
減損目的だと、なぜ「2Q」に竣工する必要があるのかは全然答えていない。
竣工が3〜4Qだとどうなるというの?
つか、「無理やり2Qにねじ込んだ」とのことだけど、
ttp://www.toseicorp.co.jp/ir/irinformation/2009.html
の2009.06.01、2009.07.01でアナウンスしていた当初予定どおりじゃん。
どこが「無理やり」なわけ?

>キャップレートって分かる?
金融危機後、昨年春がキャップレートの底だったと思う。
昨年秋辺りには不動産取引が増えつつある。

>トーセイ保有のオフィス物件の多く
この表現といい、>>5の「空室だらけのオフィスビル」という表現といい、
さもトーセイのオフィス物件全棟が空室だらけかと誤解させるような、
うまい売り煽り表現だ。
こんな御時世だから空きはなかなか埋まらないけど、
テナントが逃げ出しているような状況でもないじゃん。
正確には、「トーセイ保有のオフィス物件の多くは埋まっているが、
トーセイ保有のオフィス物件の一部で空きがあるものは、その空きが
なかなか埋まらない。」

>財閥系くらいの財務体質ならまだしも、投資負担を考えるとオフィスなんぞ早期売却のために損切りは妥当な経営判断だ。
そうは思わない。
空室率・賃料相場が更に悪化することを織り込んでも、今のオフィスビルの価格は安い。

>「せいぜい1〜3フロアしか埋まってないビルが5棟以上あるのに、
減損しなくていい根拠はなんだよ。」
それらの簿価が十分安い場合は、減損の必要がない。
簿価をどう推測しているの?
2009.11期末にあった物件は、この半年に空室が増えたわけじゃない。

>簿価が十分に安いなら、値下げしてでもテナントを埋めて、利払いと管理費をカバーしに行く。
>契約更新期間を1年くらいに短めに切って賃料上昇を待ちつつ、収支プラスに持っていくものだよ。普通。
そういった戦術は、簿価とは関係ないだろ。
簿価が高いと、どうだというの?

18 :山師さん@トレード中:2010/06/05(土) 13:03:23.49 ID:t8usSAgT0
>>15
本やネット、人が話していることを耳立てて聞きかじったことをまぁベラベラとw
外にでろ で人に会え

19 :山師さん@トレード中:2010/06/05(土) 13:13:41.93 ID:9EMSO6Qm0
>>18
自分に向かって言ってるんですねw

20 :山師さん@トレード中:2010/06/05(土) 13:24:47.92 ID:t8usSAgT0
このスレには現物系の方結構いるのよね〜
その位にしとけよ な僕ちゃん 露呈してるぞ
自分でよくわかるだろ わからねーかw

21 :(´Д`)y─┛~~ ◆w5GaisiGD. :2010/06/05(土) 13:27:13.90 ID:p1rdPqoq0
>>19
そもそも前提知識に色々と不足があるんじゃね?

コベナンツのことを言っているなら敢えて前倒しで竣工させる意味は無い。
ちゃんと短信嫁。
http://www.toseicorp.co.jp/ir/irlibrary/documents/100112_H21-11-4.pdf

空室率は鑑定評価額の強制減損とはあまり関係ない。
意図的な減損に利用は可能だがね。

周辺相場よりも低い家賃を設定すれば入居は増えるだろうが、
同時に売却価格もディスカウントされたものになろう。
これは単に需給要因であって物件の本質的価値を示しているわけではない。
(下げ相場の時に成り売りをかませばスプレッドが大きいのと同じこと)
トーセイの場合は中古レジで当面をしのぐことが可能であるため、
敢えて売り急ぐ必要はないものと思われる。

22 :(´Д`)y─┛~~ ◆w5GaisiGD. :2010/06/05(土) 13:32:21.33 ID:p1rdPqoq0
諸々の大人の事情を踏まえると、トーセイは最低でも今期に純利益6億円(減損考慮後)を確保してくるものと思われ(´Д`)y─┛~~

23 :山師さん@トレード中:2010/06/05(土) 13:43:05.29 ID:9EMSO6Qm0
>>17
>トーセイ保有のオフィス物件の多くは埋まっているが
はい、大嘘。
稼働率15%未満に絞っても5棟/25棟
日本橋本石町→0/9
蒲田→0/8
新宿→1/8
秋葉原→0/7
日本橋浜町→1/9

大した繁盛ぶりですねえ(藁

>キャップレートの底
この表現だけで、理解の浅さが分かる

>今のオフィスビルの価格は安い。
ならば、なぜ空室が埋まらない?
なぜオフィス物件が売れない?
お前の主観では安くても、業者に目にはそうは映らない。

>そういった戦術は、簿価とは関係ないだろ。
対象物件がノンリコースの担保に入っていれば、関係大有りだよ。
無知め。


24 :山師さん@トレード中:2010/06/05(土) 13:44:19.36 ID:9EMSO6Qm0
>t8usSAgT0
中身のある投稿してみろよ
反論すら書けない池沼

25 :山師さん@トレード中:2010/06/05(土) 13:46:33.69 ID:t8usSAgT0
時間かかったね笑

26 :山師さん@トレード中:2010/06/05(土) 13:51:15.07 ID:9EMSO6Qm0
>>25
鯖入れ替えの影響でパッと見で更新されてるか分からんかっただけだ。
お前と違って、その都度検索しなくても反論できる。

27 :山師さん@トレード中:2010/06/05(土) 14:00:58.52 ID:9EMSO6Qm0
>>21
タバコ久しいな。
>そもそも前提知識に色々と不足があるんじゃね?
自身の事ですね。なかなか分かってるじゃないかw

空室率が評価額に直接影響するんじゃなくて、そのチャンスロスを無くすために賃料下げるための
借入先との調整で減損が必要になる可能性がある。(部分的な返済前倒しの要請)

>同時に売却価格もディスカウントされたものになろう。
売却の提示価格こそ如何にでもなる。
空室さえ埋めれれば売却を先延ばせばいいから、安売りせずともいい。
(ただしこの場合も賃料引き下げにより金融機関の査定は悪化し、部分的な返済要請)

28 :山師さん@トレード中:2010/06/05(土) 14:08:50.06 ID:9EMSO6Qm0
信用買いで残念な事になってる奴らは、もう少し勉強してから人の意見に噛み付こうよ。
めんどくせえよ。

放置したらしたで、間違った考えで買い煽り始めるし

29 :山師さん@トレード中:2010/06/05(土) 14:15:47.46 ID:tSDsZtIa0
>>23
まず再掲。
「あなたが答えているのは、賃貸物件情報に頼った減損推測だけ。
減損目的だと、なぜ「2Q」に竣工する必要があるのかは全然答えていない。
竣工が3〜4Qだとどうなるというの?
つか、「無理やり2Qにねじ込んだ」とのことだけど、
ttp://www.toseicorp.co.jp/ir/irinformation/2009.html
の2009.06.01、2009.07.01でアナウンスしていた当初予定どおりじゃん。
どこが「無理やり」なわけ?」

>大した繁盛ぶりですねえ(藁
そこら辺はまるで埋まってないわな。
で、他はどうよ。

>ならば、なぜ空室が埋まらない?
>なぜオフィス物件が売れない?
>お前の主観では安くても、業者に目にはそうは映らない。
賃料を下げれば空室は埋まるし、売却価格を下げれば売れるでしょ。
2009年前半のように不動産取引冷え冷えの時期でさえも。
今は会社にゆとりが出てきたので、貸し急がず、売り急がない。
これから更に悪化すると見ているなら、赤字を出してでも売却し、借金圧縮するよ。

>対象物件がノンリコースの担保に入っていれば、関係大有りだよ。
>無知め。
銀行は、簿価とは関係なく、独自に担保価値を算定しているでしょ。

30 :山師さん@トレード中:2010/06/05(土) 14:17:42.66 ID:t8usSAgT0
最後まで残念な人でした・・ポッカーン なタバコ氏と17氏が目に見える
さよなら〜 しっかしノンリコって

31 :(´Д`)y─┛~~ ◆w5GaisiGD. :2010/06/05(土) 14:34:33.44 ID:p1rdPqoq0
>>27
チャンスロスを無くすために賃料下げて評価額とか査定が悪化するなら、
そんなチャンス見送って賃料下げない方がいいっていうのが合理的判断では?
たかだか1年間分の家賃収入を得るためだけに失うものが多すぎると思うのだが。

まあ相場見通し次第ってところはあるけどね。
市況の回復を見込むなら賃料下げないのが正しいし、
市況の悪化を見込むなら賃料下げてリーシングするのが正しい。

ちなみにオフィスビルの家賃上げなんてそう簡単に出来るもんじゃないぞ。
入居前に何の注意もなく、入居1年後に家賃上げなんて通告したら店子と喧嘩になるわなw

あとはねぇ、他の人も指摘してるけど空室率をHP掲載分だけで判断しすぎ。
B/Sの規模から考えればこの他にも物件はあるわけで、それが何故リーシングされてないか考えてみ?

32 :(´Д`)y─┛~~ ◆w5GaisiGD. :2010/06/05(土) 14:37:12.18 ID:p1rdPqoq0
付け足すと、>>27さんの論理的破綻は、

市況の回復を見込むなら賃料下げないのが正しいし、
市況の悪化を見込むなら賃料下げてリーシングするのが正しい。

賃料下げは後者を前提とすれば正しい戦略だが、
「ディスカウント賃料での入居後の賃料上げ」といってるゆえ、
市況の回復を前提としているとこ。

33 :(´Д`)y─┛~~ ◆w5GaisiGD. :2010/06/05(土) 14:41:21.70 ID:p1rdPqoq0
ということで、>>27さんの主張に論理的整合性を持たせる場合は、

前提:今後のオフィスビル市況はどんどん悪化していく トーセイ\(^o^)/オワタ
主張:なりふり構わず賃下げ安売りを行い赤字ででも物件を売却すべし!

って論理ならOK。

で、それって>>29さんが言うところの

>>ならば、なぜ空室が埋まらない?
>>なぜオフィス物件が売れない?
>>お前の主観では安くても、業者に目にはそうは映らない。
>賃料を下げれば空室は埋まるし、売却価格を下げれば売れるでしょ。
>2009年前半のように不動産取引冷え冷えの時期でさえも。
>今は会社にゆとりが出てきたので、貸し急がず、売り急がない。
>これから更に悪化すると見ているなら、赤字を出してでも売却し、借金圧縮するよ。

ってことな訳。

34 :山師さん@トレード中:2010/06/05(土) 17:47:49.13 ID:oE2JXweZO
バカが空売りし過ぎで必死なんだ\(^ー^)/

35 :山師さん@トレード中:2010/06/05(土) 19:13:08.08 ID:sLLBZl1r0
t8usSAgT0がノンリコースの契約について、知ったかぶってる事だけが激しく痛いw

36 :山師さん@トレード中:2010/06/05(土) 19:16:50.36 ID:sLLBZl1r0
>>31
不動産の価格推移は前年に賃料を下げようが何しようが変わらんよ。
基本的にキャップレートみたいな二次指標が動くだけで不動産価格は変わらん。
「1年の賃料を取って〜」みたいな二元論に帰着してる意味が分からん。

毎度の事だが、タバコは知識がインターネットネットベースに偏りすぎてるんだよ。

37 :(´Д`)y─┛~~ ◆w5GaisiGD. :2010/06/05(土) 19:25:50.06 ID:p1rdPqoq0
>>36
>不動産の価格推移は前年に賃料を下げようが何しようが変わらんよ。
>基本的にキャップレートみたいな二次指標が動くだけで不動産価格は変わらん。

(゜д゜)ハァ?

38 :山師さん@トレード中:2010/06/05(土) 19:41:47.39 ID:sLLBZl1r0
>>32
何も矛盾してない。
何度も言うが、値付けの主導権は貸主にあるんだから。


下がる場合は入居率に応じて、それ以上賃料を下げて入居率を上げたら良いのか、
それとも賃料を維持して入居率は成るにまかせるままが良いのかは以下の通りだ。
これは 既存入居者の賃料合計×割引率α と 割引率αで見込める入居者増分の賃料 のどちらが多いかで判断すればよい。


もっともこれは、賃料相場が上がるときも
(既存入居者の賃料増-見込解約者分の賃料減)がプラスかマイナスかという判断に迫られる事を意味する。
これは不動産に限らず市況性のある商品で価格転嫁が可能な製品には「常に」起きている判断だ。
タバコがいうように、下がり局面だと〜上がり局面だと〜という発言は間違ってるんだよ。

さらに言えば、
>賃料下げは後者を前提とすれば正しい戦略
机上の空論もいいとこだ。
賃下げで一定数の入居を確保できれば、入居者視点での他物件へのスイッチングコストという観点が加わるから、
よほど近隣の類似物件で大幅な価格差がない限り、相場下降中でも賃下げによる維持がそれほど必要にならない。
即席に例えるなら、引っ越して数ヵ月後に数千円の家賃の違いでとなり町のマンションに引っ越したりするかって問題。

39 :山師さん@トレード中:2010/06/05(土) 19:46:42.69 ID:sLLBZl1r0
>>37
ごめん、やっぱりタバコは馬鹿だったかw

じゃあ、賃料が変われば何が変わるかいってみな。
自主的に売却価格を変えなければ、極端な話3割引きにしようが「不動産価格は変わらない」。
何十棟も大規模にやれば、周辺地域の賃料相場も下がりそれによって地域の不動産相場も下がるが、
机上の空論。
実際にやるバカはいない。

よって、一棟が「賃料は下げるが、売価は維持」をしても何も変わらない。
その「賃料は下げるが、売価は維持」がまかり通るだけ。

40 :山師さん@トレード中:2010/06/05(土) 19:57:46.65 ID:sLLBZl1r0
>>33
(゜д゜)ハァ?
ここまで馬鹿だとは・・・。

俺の主張:「賃料は下げる → 空室を埋めて、物件保有中の収支をなるべく黒字にするため」
                  ↓
     「不動産価格が下げるかは、自分の値付けによるから関係ない」
     「しかし、賃料を下げれば事業計画の変更となり、ノンリコースローンの貸し手は減損分の補填を要請する」
      (つまり、物件の現在価値が下がった分の借金は先に返して、と頼まれる。)
                  ↓
     「金融機関に価値減損を公式に認める以上、財務諸表上で変更しない訳にはいかない」
      (そんなの監査法人が認めないから)
                  ↓
              「よって減損する」


馬鹿でも、これくらい理解できるよねw

41 :(´Д`)y─┛~~ ◆w5GaisiGD. :2010/06/05(土) 20:15:52.86 ID:p1rdPqoq0
>>40
株板には本職の人も数多いる&特にトーセイスレにはファンダ派が集結してる ってこと踏まえた方がいいかと。
安易に人を馬鹿にするもんじゃないよ。

俺の主張:「賃料は下げる → 空室を埋めて、物件保有中の収支をなるべく黒字にするため」
                  ↓
     「不動産価格が下げるかは、自分の値付けによるから関係ない」
     「しかし、賃料を下げれば事業計画の変更となり、ノンリコースローンの貸し手は減損分の補填を要請する」
      (つまり、物件の現在価値が下がった分の借金は先に返して、と頼まれる。)
                  ↓
     「金融機関に価値減損を公式に認める以上、財務諸表上で変更しない訳にはいかない」
      (そんなの監査法人が認めないから)
                  ↓
              「よって減損する」

「不動産価格が下げるかは、自分の値付けによるから関係ない」 ←ダウト。実務上、売価に影響しない訳がない。
「金融機関に価値減損を公式に認める以上、財務諸表上で変更しない訳にはいかない」 ←間違ってる訳じゃないけど、必ずしもそうとは言えない。


42 :山師さん@トレード中:2010/06/05(土) 20:24:37.53 ID:sLLBZl1r0
>>40
悪いけど、お前は本職じゃない。
仕事上で関わる場面のある俺が言うから、間違いない。
「(自称)プロ」発言聞いてめんどくさくなってきたから、若干雑に反論させてもらうわ。

>「不動産価格が下げるかは、自分の値付けによるから関係ない」 ←ダウト。実務上、売価に影響しない訳がない。
同じ土地でもキャップレートが物件間で違う理由を説明してみろ。
賃料変更は正味の価値の変動には即座につながらんよ。
買い手に移転した後に1年程度で賃料変更可能なら全く問題にならん。

>「金融機関に価値減損を公式に認める以上、財務諸表上で変更しない訳にはいかない」 ←間違ってる訳じゃないけど、必ずしもそうとは言えない。
適用指針も読んだことないんじゃ、不動産業者はおろか、士業でも一人前の経理マンでもないな。
勉強して出直せ。

43 :(´Д`)y─┛~~ ◆w5GaisiGD. :2010/06/05(土) 20:24:55.13 ID:p1rdPqoq0
店子の権利を軽く見過ぎてるかと。

低賃料で入居した店子に賃上げを迫るのも楽じゃないし、
賃上げ拒否を理由に退去を求めるのも楽じゃない。
一旦実績が付いたらそこが賃料のベースラインになるわな。

法律をタテにドライな対処をするのも不可能ではないが、
店子と信頼関係が崩れてると世間相場が下がったとき
即座に賃下げを要求される羽目になるし、
入居する店子も筋が悪いのしか集まらなくなる。

ダヴィンチはそれをやったんだけどね。
信義則を破ってもいいこたぁないよ。

44 :山師さん@トレード中:2010/06/05(土) 20:31:01.39 ID:sLLBZl1r0
>>43
そもそもオフィスフロアにテナントが入っていない本石町・蒲田・秋葉原・新宿の話って事すら記憶できていないのかw

45 :山師さん@トレード中:2010/06/05(土) 20:34:48.89 ID:sLLBZl1r0
>>43
>信義則を破ってもいいこたぁないよ。
名の通った企業じゃない限り、市場価格による妥当性に裏打ちされた新価格に応じず居座れば
不法占拠で訴えれるんだが・・・。

不可能どころか、しばしば行なわれてる。
マジでお前は業界人ではない。見苦しいから、これくらいにしとけ。

46 :(´Д`)y─┛~~ ◆w5GaisiGD. :2010/06/05(土) 20:36:58.14 ID:p1rdPqoq0
>>42
机上の知識で語りすぎなんだってばよ。

賃料下げで即座に影響が生じない(様にも出来る)のは評価額。
賃料下げで店子と契約済の場合、実勢価格には影響が出る。

オフィス市況が若干回復した局面で売却する場合なら、
通常、実勢価格は「賃料据え置き空室>賃料下げ満室」になる。

>買い手に移転した後に1年程度で賃料変更可能なら全く問題にならん。
これも実務を無視しすぎ。>>43の様になる。
ダヴィンチは店子へのキックバック付与で賃上げを解決したけど、
転売価格を吊り上げるためのトリックに過ぎないし、その手口はプロには通じない。

>>「金融機関に価値減損を公式に認める以上、財務諸表上で変更しない訳にはいかない」
>適用指針も読んだことないんじゃ、不動産業者はおろか、士業でも一人前の経理マンでもないな。

NRL上の担保価値と財務諸表上の評価額は異なる。
NRL上の担保価値減少は必ずしも減損に直結しない。

47 :山師さん@トレード中:2010/06/05(土) 20:40:15.90 ID:sLLBZl1r0
>店子と信頼関係が崩れてると世間相場が下がったとき
>即座に賃下げを要求される羽目になるし、

これも前述の賃下げと維持でどちらが見込賃料がって・・・(以下略)。
世間の評判を言うなら、価格交渉でごね過ぎると借りる側の評判も落ちる。散々確認したが、馬鹿だなお前。

48 :(´Д`)y─┛~~ ◆w5GaisiGD. :2010/06/05(土) 20:44:52.48 ID:p1rdPqoq0
>>44
空室を賃料下げで埋めた後のことも考えなさいなって言ってる訳で。
賃料上げが実務上容易ではないことで物件の売却価格にも影響が出るでしょ、と。

>>45
周辺の賃料と比較して著しく乖離がある場合に
家主と店子の「双方の合意を以って」穏便に行われるのが普通。

1年なんて短い期間で契約して、1年後に賃上げ通告なんて
ヤクザな真似したら店子との信頼関係は完全に崩れる。

悪評は当然出回るわけで、信頼失墜はリーシングの際に後々まで悪影響を生じさせる。

49 :山師さん@トレード中:2010/06/05(土) 20:49:40.07 ID:tSDsZtIa0
ところで、トーセイの借金がノンリコースローンって情報元どこ?

50 :山師さん@トレード中:2010/06/05(土) 20:50:58.01 ID:sLLBZl1r0
>>46
>机上の知識で語りすぎなんだってばよ。
それは、お前だから。

>NRL上の担保価値減少は必ずしも減損に直結しない。
反例あげてみな。
しかも俺が言ったのは、割引現在価値だし。
担保価値にしたって、許容されてるのは地価の一時下落による場合のみだ。
賃料下げて現在価値が下がった時点でノーアクションな訳ない。
実務経験ないやつにしか言えないよ、お前が言ったみたいなの。




お前の理屈に沿った反論も添えてやるよ。
直近でオフィスフロアの借り手不在の本石町・蒲田・新宿・秋葉原は減損アリアリって事になるよな。
それだけで10億近く行きそうだしw

51 :(´Д`)y─┛~~ ◆w5GaisiGD. :2010/06/05(土) 20:57:00.30 ID:p1rdPqoq0
>>49
俺もトーセイの借入金がNRLだって情報元はわからん。
議論の前提がNRLってことになってるから前提を合わせてるだけ。

>>50
>お前の理屈に沿った反論も添えてやるよ。
>直近でオフィスフロアの借り手不在の本石町・蒲田・新宿・秋葉原は減損アリアリって事になるよな。
>それだけで10億近く行きそうだしw
減損の可能性はあるけど、空室率は関係ない。
減損はあくまでも鑑定評価額ベース。

52 :山師さん@トレード中:2010/06/05(土) 20:59:44.44 ID:sLLBZl1r0
>>48
お前に譲歩した反論にしてやるとしたら、
相手がごね難い(つまり、他に借り手が見つかりやすい=周辺物件の賃料変化と同期している)範囲での賃上げは行なえる。
テナントがいたら、そこまで賃料改定が困難なら誰も不動産投資なんてしなくなる。
有力テナントが抜けた時点で一気に改定なんてした方がよほど事業に支障が出るよ、妄想家くん。

>「双方の合意を以って」
>>45
>市場価格による妥当性に裏打ちされた新価格に応じず居座れば
ってわざわざ書いてやったのに、脳内変換で都合の悪い文言は消しちゃうタイプか?

市場価格を無視して価格固定を迫っても、賃料未払いを理由に退去させられるから。
働きに出ろよw 常識だから。

53 :(´Д`)y─┛~~ ◆w5GaisiGD. :2010/06/05(土) 21:00:40.48 ID:p1rdPqoq0
第一、開発物件に関してはB/Sに載ってくるとき原価ベースなんだから、
よっぽど周辺の物件価格が下落してないと評価額ベースでの強制減損ラインまで届かないかと。

任意で減損出すのはいつでも出来るけどそれはただの財務戦略。

54 :山師さん@トレード中:2010/06/05(土) 21:02:24.37 ID:tSDsZtIa0
有報とか決算とかいくつか開いて検索したけど、
全くノンリコースローンなんて記述はなさそう。

>>52
>賃料未払いを理由に退去させられるから。
店子が賃料供託して裁判で争ってくるかもよ。
とても手間。

55 :山師さん@トレード中:2010/06/05(土) 21:05:30.07 ID:tSDsZtIa0
空室がこのまま期末まで埋まらなければ、評価額減はありそう。
ただ、評価額が簿価を下回るかどうかは何とも。
下回るとして、10億近く下回るかも根拠不明。

56 :山師さん@トレード中:2010/06/05(土) 21:08:01.37 ID:sLLBZl1r0
>>49>>51
情報源 → 有価証券報告書
これ知らない時点で、お前らの薄っぺらさが分かる。

>減損はあくまでも鑑定評価額ベース。
適用指針読めって言ってるだろ。
鑑定評価額こそ減損に直結しない。
固定長期契約の建造物は鑑定評価に関わらず、減損は将来回収可能額に準拠する。
逆に空室率の高止まりが続くと、用益提供期間で獲得できる利益が減るから確実に減損されてしまう。


57 :山師さん@トレード中:2010/06/05(土) 21:14:25.86 ID:tSDsZtIa0
>>56
>情報源 → 有価証券報告書
何ページ?

58 :(´Д`)y─┛~~ ◆w5GaisiGD. :2010/06/05(土) 21:22:30.36 ID:p1rdPqoq0
>>56

どの有価証券報告書の何ページ?
ノンリコの記載は見た覚えがないのだが。

>固定長期契約の建造物は鑑定評価に関わらず、減損は将来回収可能額に準拠する。
>逆に空室率の高止まりが続くと、用益提供期間で獲得できる利益が減るから確実に減損されてしまう。

その理解は間違ってると思うけどねえw
「用益提供期間で獲得できる利益」って観点なら過去の空室率は関係ないし。

減損会計上の「回収可能価額」についてよくわかってないんじゃない?(´Д`)y─┛~~
http://www3.plala.or.jp/kantei/semina2.pdf

59 :山師さん@トレード中:2010/06/05(土) 21:23:33.76 ID:sLLBZl1r0
>>53
>開発物件に関してはB/Sに載ってくるとき原価ベース
>任意で減損出すのはいつでも出来るけどそれはただの財務戦略。
回収可能額をノンリコの縛りで公に下げるから、それを反映。
利益0までは原価ベースでOKだが、前回減損から5ヶ月連続市況下落でまだ余裕あると思う?

>店子が賃料供託して裁判で争ってくるかもよ。
近隣相場の上昇時なら余裕

60 :山師さん@トレード中:2010/06/05(土) 21:26:45.17 ID:sLLBZl1r0
>>55
まあな。
ただ、新宿だけで考えても竣工からの賃料逸失がいくらか概算で出してみろ。
意外と笑えないから。



めんどくなってきたし風呂入るから、これくらいで。
タバコも勉強してこいよw

61 :(´Д`)y─┛~~ ◆w5GaisiGD. :2010/06/05(土) 21:29:07.68 ID:p1rdPqoq0
>>60
逸失利益なんぞ発表済みの決算でとっくに織り込み済みだろw
期間利益という意味で空室が痛いのは当たり前の話。

ていうか有価証券報告書を示さずに逃げるでない(´Д`)y─┛~~

62 :山師さん@トレード中:2010/06/05(土) 21:30:44.50 ID:bNR9ud8n0
逃げましたと しっかしノンリコってw

63 :(´Д`)y─┛~~ ◆w5GaisiGD. :2010/06/05(土) 21:31:30.07 ID:p1rdPqoq0
自分に対する反論がノンリコースだったというオチですか(´Д`)y─┛~~しょうもねえな

64 :山師さん@トレード中:2010/06/05(土) 21:41:43.65 ID:tSDsZtIa0
>>60
見込み賃料が資産のどこにどのような形で計上されていて、
見込み賃料を逸失したから資産減になると言っているのか分からない。
>>6=>>17の1段落目の件は、ずっと逃げっぱなし。

65 :(´Д`)y─┛~~ ◆w5GaisiGD. :2010/06/05(土) 21:45:51.51 ID:p1rdPqoq0
>>64
コベナンツを意識した減損を前提にするなら2Qに竣工させるより3Qに竣工させるほうが有利だよねぇ。
累積の四半期利益で黒字を維持しろってのがコベナンツなんだから。

都合の悪い指摘は無視して、指摘した人を馬鹿呼ばわりするし(´Д`)y─┛~~馬鹿はお前だとw

66 :山師さん@トレード中:2010/06/05(土) 22:10:01.97 ID:Yn5chwh2O
今北産業
お前ら相当の暇人だな。

67 :山師さん@トレード中:2010/06/05(土) 23:11:21.94 ID:iduH+8qi0
まあ、人がいるのはいいことだ。

68 :山師さん@トレード中:2010/06/05(土) 23:16:37.08 ID:NHS80Rqf0
俺も今北
ノンホルのぼやきだと思ってくれていいけど、>>6氏はかなり的を射ていると思う。

>>61
有証でなくて、IRに繰延が出来たビルは09期に売らないって書いてあった事はあるけど。
>>64
資産じゃなくて、銀行の査定根拠に響くって意味みたいだね。
よく読まないとまた揚げ足取られるよ。
>>65
下落進行が前提なら半期吐き出しにしないと、利益操作を指摘されそう。


69 :山師さん@トレード中:2010/06/05(土) 23:21:38.29 ID:NHS80Rqf0
傍目には五分五分です。
俺個人としてはノンリコの件以外は>>6氏に同意。
実際過去に半期決算の下方で痛い目に合わされました。
オフィスが懸念材料な事だけは間違いない。

70 :(´Д`)y─┛~~ ◆w5GaisiGD. :2010/06/05(土) 23:29:03.02 ID:p1rdPqoq0
>>69
オフィスが懸念材料で売れないと困るってのはその通り。

>>6さんに突っ込みまくっているのは、前提知識の誤りとトンデモ理論について。
満室になるまで賃料を下げ続けろみたいな論理は不動産取引を判ってない証拠。

ちなみに今期末についても減損損失を出してくる可能性は否定しない。
でもその場合でも純益ベースで6億円は確保してくると予想。

71 :山師さん@トレード中:2010/06/05(土) 23:38:23.65 ID:NHS80Rqf0
>>70
知識はノンリコ以外で大きな間違いはないです。
満室になるまでではなくて維持費と金利を賄える程度埋めないと減損候補、なのも間違ってません。
大きな減損出した時は下方修正も必ず出してきたので怖いんですよ(´_`。)

72 :山師さん@トレード中:2010/06/05(土) 23:48:52.17 ID:RjayjR0n0
新たな論客きたな。
>>71が指摘してるみたいに>>6の意見を情報乞食と煙草が都合良く曲解してるのが、内心うざかった。
いつも買い煽りより売り煽りの方が優秀なのは不動産銘柄の常ではあるが。

73 :(´Д`)y─┛~~ ◆w5GaisiGD. :2010/06/06(日) 00:13:12.51 ID:Lh+a56DI0
>>71
>知識はノンリコ以外で大きな間違いはないです。
>満室になるまでではなくて維持費と金利を賄える程度埋めないと減損候補、なのも間違ってません。
>大きな減損出した時は下方修正も必ず出してきたので怖いんですよ(´_`。)

維持費と金利を賄える程度埋めないと減損候補ってのは間違ってるよ。
CFが生じてない状態でも鑑定価格の引き下げ回避は可能。

トーセイに関しては低価法による強制減損適用ってケースはまだ一回もないかと。
コベナンツを意識した財務戦略、意識的に減損処理をしてるだけ。
大きな減損が生じる時に下方修正が出てくるのは当たり前だし、予期可能。

今だって実勢価格と簿価の差にそこまで余裕がある訳じゃないから、
その気になればいくらでも意識的な減損出しは可能。

減損出しにびくつくならトーセイは手出し無用かと。
短期で見るならパワービルダーとかマンデベの方がいいよ。

74 :(´Д`)y─┛~~ ◆w5GaisiGD. :2010/06/06(日) 00:24:39.75 ID:Lh+a56DI0
前から書いてるけど、トーセイのオフィス物件の簿価水準は、
「売れば辛うじて薄利が乗る程度の水準」と推察。

これは現在の簿価に利益面の余裕が乏しいことを示すと同時に、
減損の強制適用ラインまではかなり余裕があることも意味している。

幸いオフィス市況は足元で反転しつつありトーセイの読みが当たっている状況。
空室率はオフィスビル価格の遅行指標にすぎん。

75 :山師さん@トレード中:2010/06/06(日) 00:35:07.41 ID:07kj0cp60
>幸いオフィス市況は足元で反転しつつあり
また息を吐くように嘘を。
ソース示せ

76 :山師さん@トレード中:2010/06/06(日) 00:39:57.14 ID:07kj0cp60
>>73
結局、>>6の言うとおり減損懸念大有りって結論かよっw

77 :山師さん@トレード中:2010/06/06(日) 00:48:06.31 ID:B83Vspi+0
>>76
ホントだ
タバコ頭わるっ

空室率はオフィスビル価格の遅行指標にすぎん。
空室率はオフィスビル価格の遅行指標にすぎん。
空室率はオフィスビル価格の遅行指標にすぎん。

何故得意げなのか意味不明すぎる。だから価格で調整して稼働率上げろと>>6が書いてるのに。。

78 :山師さん@トレード中:2010/06/06(日) 10:09:17.77 ID:hRXYJgDV0
このスレとみずぽスレとの落差は凄まじい
パッと見、同じ人間とは到底思えないわな
構ってさん恐るべし

79 :山師さん@トレード中:2010/06/06(日) 11:07:01.00 ID:Heo+mHxq0
株価が下がりだすとファンダ議論が活発になるな
確か去年の夏もそうだった

80 :山師さん@トレード中:2010/06/06(日) 13:24:37.42 ID:V41ERkhU0
>>73

なんにせよ、トーセイはまだ買う時期ではない。
当分はマンションと中古のターン。
戸建てはもう終わりつつある。
トーセイが本格的に業績が上向く(としたら)のは来期以降。

だからこんな値段で反発狙い以外で買うのはアホ。

81 :山師さん@トレード中:2010/06/06(日) 13:39:53.37 ID:Ht5rSqKo0
今北 昨日凄かったのな 
ノンリコースの契約については笑った

意味より間接金融の市場を勉強せい

82 :山師さん@トレード中:2010/06/06(日) 14:09:55.74 ID:4kIsEcgn0
下方修正と減損とでは、理由が違う。
下方修正の方は、そもそも2009.11期については、徹底して資産圧縮に努めるか、
途中で仕入れ再開するか先が読めない状況だった。
中間決算で後者のシナリオを選んだので、下方修正した。

一方、減損については、4Q終了時に財務制限をクリアでき、減損しておけば、
2010.11期が楽になるという話。

株価は昨年末の減損直後の投げ売りが安値で、その時買っておけば、その後大儲け。

83 :山師さん@トレード中:2010/06/06(日) 18:56:47.06 ID:+UFxMtogO
ノンリコの件も>>6の意見で正解。
ただし、有価証券報告書には明記されてはいない。
叩いてる側はノンリコで中規模物件を建てていない事を示すべきでは。
回答から逃げ回ってる時点で>>6が彼らを馬鹿呼ばわりするのも無理はないと思う。

84 :(´Д`)y─┛~~ ◆w5GaisiGD. :2010/06/06(日) 19:27:57.67 ID:Lh+a56DI0
>>75
ソース俺。反論はノンリコース。

>>76
俺は>>6の論理は否定してないよ。
否定してるのはm8PZOlBy0とsLLBZl1r0に対して。

減損は可能だけどm8PZOlBy0とsLLBZl1r0が言ってる
減損ってのは低価法の強制減損のことだろ?
意図的な減損は財閥不動産でも可能だから、出来るから何?ってもんだが。

>>77
価格で調整して稼働率上げろと書いてるのは>>6じゃなく、
m8PZOlBy0とsLLBZl1r0の方ね。
>>6はトーセイの判断が正しいからそんなことをする必要は無い
(そんな必要があるならとっくにやってる)ってスタンスかと。

相場より賃料下げて無理やり入居者増やして生じる問題点は既述の通り。

>>80
どの程度まで先回り買いするかによるってことだわな。
一般的な買いタイミングとしてはこの水準だと早すぎる可能性が高いってのは同意。
個人的には買い付け単価が低いし、東証二部の小型株だと将来性を織り込みにいく
タイミングが読みずらいから持ちっぱなしにしてるわけだが。



85 :山師さん@トレード中:2010/06/06(日) 19:28:30.14 ID:VRVHI1P60
本人ですね わかります。

86 :(´Д`)y─┛~~ ◆w5GaisiGD. :2010/06/06(日) 20:16:14.07 ID:Lh+a56DI0
ああ、つーかアンカーミスってるから誤解を与えてるのか。

↓で>>6をアンカーしてるのはミス。正しくは>>5をアンカー。

70 名前: (´Д`)y─┛~~ ◆w5GaisiGD. 投稿日: 2010/06/05(土) 23:29:03.02 ID:p1rdPqoq0
>>69
オフィスが懸念材料で売れないと困るってのはその通り。

>>6さんに突っ込みまくっているのは、前提知識の誤りとトンデモ理論について。
満室になるまで賃料を下げ続けろみたいな論理は不動産取引を判ってない証拠。

ちなみに今期末についても減損損失を出してくる可能性は否定しない。
でもその場合でも純益ベースで6億円は確保してくると予想。

87 :山師さん@トレード中:2010/06/06(日) 20:23:07.04 ID:uiBi3TDr0
コテハンは全レスするな
叩かれるのがデフォだろうに

88 :山師さん@トレード中:2010/06/06(日) 23:31:49.69 ID:V41ERkhU0
>>84

ほー、意見が一致するな。
まだ早いのをわかってて保有してるならそれは悪くない考えだ。
けど将来性の折り込みは当分先だと思うぜ。
今回のように噴いたらまた下がるしな。
現時点では業績の裏付けがないから。

だら下げが当分続くだろ、指標的には割高すぎるし。

今期の決算は悪いと思う。
ただ今期ですべての膿みを吐き出せば来期からは復活だろうな。

89 :(´Д`)y─┛~~ ◆w5GaisiGD. :2010/06/06(日) 23:58:25.61 ID:Lh+a56DI0
>>88
トーセイの場合、社長の交友関係が広いせいもあって
相対取引に強いからたまに予想外の展開があるんだよね。

普通ならこのタイミングで売れないだろ!?ってタイミングで
REIT準備ファンド売り払ったり、平和島売ったりと。

だからトーセイについてはタイミングを読むことを放棄している。

90 :山師さん@トレード中:2010/06/07(月) 01:50:09.43 ID:idT+1xNz0

俺はノンリコの人も論が立ってて好きだ。勉強になる。
そんな事より先の話しようぜ。
トーセイだって、マンション全開だから俺はこれから来ると思う。

【売買・開発】三鷹市下連雀で2カ所の土地を取得、トーセイが分譲マンション建設
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20100528/541405/
トーセイは2010年3月、三鷹市下連雀9丁目の住宅街にある2カ所の土地を取得した。売り主はどちらも同じ個人。トーセイは取得した土地に分譲マンションを建設する。

【売買】木場公園近くの賃貸マンションを競落、トーセイ
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20100426/540953/
トーセイは2010年3月、江東区平野4丁目のレフィーズ木場公園を競売で落札した。
レフィーズ木場公園 地上8階建て 35戸
http://archive.homes.co.jp/estate_master/110003/


91 :山師さん@トレード中:2010/06/07(月) 01:53:02.14 ID:idT+1xNz0
ちなみにホームページ上の分譲物件情報から消えた土地も売れたんじゃなくて、
マンション建設に供したんじゃないかと思う。
中小規模物件主力のスピードを生かして、着工ラッシュの大手がより早く市場に供給してほしい。

92 :山師さん@トレード中:2010/06/07(月) 02:01:36.60 ID:Z0sw6G2f0
上の方で>>6って安価してる奴らは>>5の間違いでいいんだよな。
俺もノンリコの彼(>>5)の意見で賛成だわ。
コベ付き融資も物件をガッチリ担保に取られてるから、賃料下げて査定悪化すれば担保追加か部分返済させられる。
(簿価でなくあくまで銀行側の)資産評価にビクビクしなきゃならん以上結局ノンリコみたいもんだよ。

93 :山師さん@トレード中:2010/06/07(月) 02:18:39.87 ID:eVxJwphG0
>>6>>5を間違ってアンカーつけている奴らは、全員>>5の自作自演だろ。
本当に数人いるんだったら、皆が同じようにアンカーミスをするはずがない。
>>6とかノンリコの返答に詰まって、別人を装って、自己礼賛しているだけ。

94 :山師さん@トレード中:2010/06/07(月) 02:30:36.66 ID:eVxJwphG0
>>5によると、賃料を下げると、銀行の担保評価は下がるが、
実際の不動産売買見込み額は変わらないとのこと。
おかしな話だ。

95 :山師さん@トレード中:2010/06/07(月) 05:01:53.58 ID:XcGRspWP0
>>91

動きが遅いと思うわ。


96 :山師さん@トレード中:2010/06/07(月) 07:06:31.15 ID:AKZ4KKCA0
>92
以上結局ノンリコみたいもんだよ

あほか 

97 :山師さん@トレード中:2010/06/07(月) 11:08:19.42 ID:+WwAFC1lO
>>94
変わらないんじゃなくて、変える必要ない。
それでも銀行の担保査定は悪くなる。
でしょ。
お得意の曲解自己擁護がでたな、煙草一派。

煙草擁護こそ自演臭いわ。少なくとも俺は>>5氏の味方。
下がり相場を指くわえて見てろ、アホども。

98 :山師さん@トレード中:2010/06/07(月) 11:11:10.01 ID:+WwAFC1lO
>>96
なら、前期決算の見え見えの黒字キープはなんなのかと。

99 :山師さん@トレード中:2010/06/07(月) 11:17:55.95 ID:MFHAbWaw0
t

100 :山師さん@トレード中:2010/06/07(月) 11:22:05.46 ID:MFHAbWaw0
よっしゃアクキン解除!
おれも参戦するぜ!!

ざっと見たけど、もう一回見直してみるわ
俺的にはざっと見た限りでは圧倒的に>>m8PZOlBy0 >>sLLBZl1r0が正しいだろ
前からずっと懸念されてることを具体的に話してるし、タバコと>>6はもうなんつーか、論破されまくってるじゃねえか
てか>>m8PZOlBy0 >>sLLBZl1r0のいうことが高度だからあんまり理解できてないんだと見える

ちなみに俺は前スレくらいでトーセイ決算前後にファンダ書いてたいつかの○○な
またスレリビューして出直すぜ

101 :山師さん@トレード中:2010/06/07(月) 12:16:58.18 ID:gtxAiAkl0
それこそ曲解だろ。
銀行が見る担保価値は下がる。
それでも、会計における資産評価額は、下げなくて済むかもしれない。
しかし、実際の不動産売買見込み額は下がるって話をしている。
>>5は、すぐ賃上げすればよいから、実際の不動産売買見込み額は
何の影響もないと言っている。
で、賃料はどうでもよく、埋まっているかどうかだけを過大に重視している。

>自演臭いわ。
複数の人間だったら、同じアンカーミスしているのはなぜ?
>>5の自演だからでしょ?

>>5が正しいだの論破しているだのって、中身のない読書感想文は要らないよ。
詭弁のガイドライン13.勝利宣言をする
「犬が哺乳類だという論はすでに何年も前に論破されてる事なのだが」

102 :山師さん@トレード中:2010/06/07(月) 12:24:38.61 ID:MFHAbWaw0
>>101

中身があるかないかは前スレの俺の81からのレス見てからでいんじゃね
久々に書くから口調が定まらんわ、まあええかこの口調で新スレだし

もうちょっと頭整理して書くからさ、酒抜けてなくて考えるのがきついんだよ今

103 :山師さん@トレード中:2010/06/07(月) 13:23:04.81 ID:2U2fZmD00
2万割ったら買う
4万超えたら売る
以上

104 :山師さん@トレード中:2010/06/07(月) 14:56:55.98 ID:UDQodDFC0
とりあえず3万で一旦買いだな

105 :山師さん@トレード中:2010/06/07(月) 15:05:46.03 ID:1pos2EQB0
33,150円(先週末比-2,100円)
出来高2,731株

東証マザーズ指数
日付 始値 高値 安値 終値 前日比 時刻
2010/06/07 417.74 417.74 407.67 409.38 -15.48 15:00
東証業種別指数(不動産業)
日付 始値 高値 安値 現在値 前日比 時刻
2010/06/07 747.76 747.77 725.48 727.30 -36.96 15:00
マザーズ指数は、先月末の安値(367.34)よりも高い水準だが、
業種別指数(不動産業)は先月末の安値(737.90)を下回った。
これが上がってこないと苦しい。

106 :山師さん@トレード中:2010/06/07(月) 20:29:38.82 ID:S/tNoVaEO
タバコは本職のFMだから素人が知識面で敵うわけない

107 :山師さん@トレード中:2010/06/07(月) 21:11:31.95 ID:gGIvmT+a0
>>106
あの程度の知識で?

108 :山師さん@トレード中:2010/06/07(月) 21:14:00.64 ID:gGIvmT+a0
http://www.cbre.co.jp/JP/Media_Centre/DocLib/CBREPressRelease_100603_JP.pdf
悪化傾向が弱まりつつあるけど、まだ反転はしなそう。

109 :山師さん@トレード中:2010/06/07(月) 22:02:28.32 ID:S/tNoVaEO
>>107
おまいが内容理解できてないだけじゃないのか?
タバコは妥当な事言ってるぞ

110 :山師さん@トレード中:2010/06/07(月) 23:30:54.41 ID:3sX3Wo3S0
まぁタバコ氏が本職の方かどうか知らんが>>5見たいな聞きかじりじゃない事はたしかかな@本職

111 :山師さん@トレード中:2010/06/07(月) 23:42:45.75 ID:3sX3Wo3S0
ちなみにNLFな いまほとんど使わんが
これだけファイナンス側が有利な市況でなぜ物件だけにて貸付する必要がある?
それこそ手形貸付でも代表保証でも求めればいいんでないの

112 :山師さん@トレード中:2010/06/08(火) 00:25:25.45 ID:FKmk3oRH0
>>5
でノンリコ何ページよ

パシャ パシャ  パシャ パシャ パシャ  パシャ パシャ パシャ パシャ パシャ
 ∧_∧      ∧_∧      ∧_∧  ∧_∧    ∧_∧    ∧_∧
 (/【◎】      (/【◎】     (/【◎】  【◎】ヘ)   【◎】ヘ)   【◎】ヘ)
 /  /┘ .   /  /┘.    /  /┘  └\ \  └\ \  └\ \
ノ ̄ゝ     ノ ̄ゝ      ノ ̄ゝ      ノ ̄ゝ    ノ ̄ゝ     ノ ̄ゝ
                  ● ●
                 ヽ(;゚(ェ)゚)ノ 
                    (  へ) ←>>
                    く    


パシャ パシャ  パシャ パシャ パシャ  パシャ パシャ パシャ パシャ パシャ パシャ
   パシャ パシャ パシャ パシャ パシャ  パシャ パシャ パシャ  パシャ  パシャ パシャ パシャ
 ∧_∧     ∧_∧     ∧_∧  ∧_∧    ∧_∧     ∧_∧
 (   )】      (   )】    (   )】 【(   )    【(   )    【(   )
 /  /┘ .   /  /┘.    /  /┘ └\\    └\\   └\\
ノ ̄ゝ     ノ ̄ゝ      ノ ̄ゝ     ノ ̄ゝ   


113 :山師さん@トレード中:2010/06/08(火) 07:04:17.22 ID:fbwoJp/40
今週3万割るかね?

114 :山師さん@トレード中:2010/06/08(火) 07:45:28.16 ID:Pd1axYpcO
含み損抱えて5に八つ当たりしてる惨めなカモが集うスレはここですね(爆笑)

115 :山師さん@トレード中:2010/06/08(火) 07:46:37.13 ID:Pd1axYpcO
含み損いくらですか〜?

自称 本職さんwwwwwwwwwwwwwwww

116 :山師さん@トレード中:2010/06/08(火) 09:07:12.53 ID:1KSqA/YG0
30000と27300に窓あるけど両方埋めるかね
いま買ったら養分?w

117 :山師さん@トレード中:2010/06/08(火) 22:15:12.19 ID:e8sWEOa50
>>114 115
スレを見ている大多数の方の代弁をさせて頂きます。

本人ですね よほど悔しかったんですね 分かりますw

wwwwwwwwの駄目駄目君が出る頃はしばらくお休みですかね

118 :山師さん@トレード中:2010/06/08(火) 22:51:12.15 ID:Tufet1nB0
>>5 >>83 >>92 >>114


    ∩___∩                     ∩___∩
    ♪   | ノ ⌒  ⌒ヽハッ    __ _,, -ー ,,    ハッ   / ⌒  ⌒ 丶|
        /  (●)  (●)  ハッ   (/   "つ`..,:  ハッ (●)  (●) 丶     今、どんな気持ち?
       |     ( _●_) ミ    :/       :::::i:.   ミ (_●_ )    |        ねぇ、どんな気持ち?
 ___ 彡     |∪| ミ    :i        ─::!,,    ミ、 |∪|    、彡____
 ヽ___       ヽノ、`\     ヽ.....:::::::::  ::::ij(_::●   / ヽノ     ___/
       /       /ヽ <   r "     .r ミノ~.    〉 /\    丶
      /      /    ̄   :|::|    ::::| :::i ゚。     ̄♪   \    丶
     /     /    ♪    :|::|    ::::| :::|:            \   丶
     (_ ⌒丶...        :` |    ::::| :::|_:           /⌒_)
      | /ヽ }.          :.,'    ::(  :::}            } ヘ /
        し  )).         ::i      `.-‐"             J´((
          ソ  トントン                             ソ  トントン


119 :山師さん@トレード中:2010/06/08(火) 22:56:19.11 ID:Tufet1nB0
>>5 が 114に

       '.,   ヽ.                、- '''` ミソ,.
            ' , ヽ   ' ,,_         /,. 、"''ヾ、,,  ミ
  ┏┓  ┏━━┓  \    ゝ ヽ,       {〉'  ミ、} __ ヾ,.  !.      ┏━┓
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┏┛┗┓┃┏┓┃┃    ヽ、      |__ヽ、__二彡∠ '´       ┃┃  ┃
┗┓┏┛┗┛┃┃┗━━━ ト、       / / ⌒V:|. ━━━━━━┛┗━┛
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120 :山師さん@トレード中:2010/06/09(水) 22:13:52.31 ID:z8PjEBVI0
保守 30,000割るなこりゃ

121 :山師さん@トレード中:2010/06/09(水) 23:14:26.56 ID:PzHIm64L0
>>5 >>83 >>92 >>114

今後の出入りを

 ┌○┐
 │お|ハ,,ハ
 │断|゚ω゚ )  お断りします
 │り _| //
 └○┘ (⌒)
    し⌒

  _n
 ( l    ハ,,ハ
  \ \ ( ゚ω゚ )
   ヽ___ ̄ ̄  )   お断りします
     /    /

   ハ,,ハ
 ( ゚ω゚ )      n
 ̄     \    ( E) お断りします
フ     /ヽ ヽ_//


      ハ,,ハ ハ,,ハ ハ,,ハ ハ,,ハ
     ( ゚ω゚ )゚ω゚ )゚ω゚ )゚ω゚ )  お断りします
    /    \  \  \  \    お断りします
  ((⊂  )   ノ\つノ\つノ\つノ\つ))   お断りします
     (_⌒ヽ ⌒ヽ ⌒ヽ ⌒ヽ       お断りします
      ヽ ヘ } ヘ }  ヘ } ヘ }
  ε≡Ξ ノノ `Jノ `J ノ `J ノ `J

                      ''';;';';;'';;;,.,    お・・・りし・・・
                       ''';;';'';';''';;'';;;,.,   お断り・・・ま・・・
                        ;;''';;';'';';';;;'';;'';;;
                        ;;'';';';;'';;';'';';';;;'';;'';;;
             rっ        vymyvwymyvymyvy、   お断りします
             ||       mVvvMvyvmVvvmvyvmVvv、  
             | ハ,,ハ   .ハ,,ハ (゚ ゚)ハ,,ハ (゚ ゚) /ハ(゚ ゚) ハ,,ハ  お断りします
             ( ゚ω゚ )( ゚ω゚ ),,ハ( ゚ω゚)/,,ハ ゚ω゚)  ( ゚ω)-っ お断りします
        ハ,,ハ   |   _二二二つ ω゚ )(\ ( ゚ω゚ )二⊃   ハ,,ハ      お断りします
  ((⊂二( ゚ω゚ )二ノ   /( ゚ω゚ )  ⊂二\\_/ハ,,ハ二二(  ゚ω゚)二⊃))    お断りします
       ヽ    | (´ ._ノ ヽ    ハ,,ハ つ  \(  ゚ω゚)  |    /
        ソ  ) \\⊂二二二( ゚ω゚ )二二二⊃ ⊂_) ( ヽノ
       ( < \  レ’\\   ヽ   /   i ) ノ     ノ>ノ 
        \|\|      レ  (⌒) |   /ノ ̄     レレ

    ___
   /|∧_∧|
   ||. (・ω・`|  適当な事ほざくな、知ったかぶりもいい加減にしろよ
   ||oと.  U|
   || |(__)J|
   ||/彡 ̄ ガチャ

      ___
   /|∧_∧|
   ||. (    |  オナニーするのは勝手だがな
   ||oと.   |
   || |(__)J|
   ||/彡 ̄ ガチャ


122 :山師さん@トレード中:2010/06/09(水) 23:44:42.32 ID:eLPWFvBF0

で、含み損は幾らに膨れ上がったのかね、買い豚諸君w

    ∩___∩                     ∩___∩
    ♪   | ノ ⌒  ⌒ヽハッ    __ _,, -ー ,,    ハッ   / ⌒  ⌒ 丶|
        /  (●)  (●)  ハッ   (/   "つ`..,:  ハッ (●)  (●) 丶     今、どんな気持ち?
       |     ( _●_) ミ    :/       :::::i:.   ミ (_●_ )    |        ねぇ、どんな気持ち?
 ___ 彡     |∪| ミ    :i        ─::!,,    ミ、 |∪|    、彡____
 ヽ___       ヽノ、`\     ヽ.....:::::::::  ::::ij(_::●   / ヽノ     ___/
       /       /ヽ <   r "     .r ミノ~.    〉 /\    丶
      /      /    ̄   :|::|    ::::| :::i ゚。     ̄♪   \    丶
     /     /    ♪    :|::|    ::::| :::|:            \   丶
     (_ ⌒丶...        :` |    ::::| :::|_:           /⌒_)
      | /ヽ }.          :.,'    ::(  :::}            } ヘ /
        し  )).         ::i      `.-‐"             J´((
          ソ  トントン                             ソ  トントン


123 :山師さん@トレード中:2010/06/10(木) 00:10:21.81 ID:mULAJS770
>>5 が 122に

       '.,   ヽ.                、- '''` ミソ,.
            ' , ヽ   ' ,,_         /,. 、"''ヾ、,,  ミ
  ┏┓  ┏━━┓  \    ゝ ヽ,       {〉'  ミ、} __ ヾ,.  !.      ┏━┓
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┏┛┗┓┃┏┓┃┃    ヽ、      |__ヽ、__二彡∠ '´       ┃┃  ┃
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  ┃┃      ┃┃         i ',      /´     ヽ、          ┏━┓
  ┗┛     ┗┛                                ┗━┛ 



124 :山師さん@トレード中:2010/06/10(木) 00:11:29.23 ID:mULAJS770
>>122

でノンリコ何ページよ ぷっ

 ∩___∩                     ∩___∩
    ♪   | ノ ⌒  ⌒ヽハッ    __ _,, -ー ,,    ハッ   / ⌒  ⌒ 丶|
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        し  )).         ::i      `.-‐"             J´((
          ソ  トントン                             ソ  トントン



125 :山師さん@トレード中:2010/06/10(木) 00:18:42.37 ID:mULAJS770
>>122
今後の出入りを

 ┌○┐
 │お|ハ,,ハ
 │断|゚ω゚ )  お断りします
 │り _| //
 └○┘ (⌒)
    し⌒

  _n
 ( l    ハ,,ハ
  \ \ ( ゚ω゚ )
   ヽ___ ̄ ̄  )   お断りします
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 ̄     \    ( E) お断りします
フ     /ヽ ヽ_//


      ハ,,ハ ハ,,ハ ハ,,ハ ハ,,ハ
     ( ゚ω゚ )゚ω゚ )゚ω゚ )゚ω゚ )  お断りします
    /    \  \  \  \    お断りします
  ((⊂  )   ノ\つノ\つノ\つノ\つ))   お断りします
     (_⌒ヽ ⌒ヽ ⌒ヽ ⌒ヽ       お断りします
      ヽ ヘ } ヘ }  ヘ } ヘ }
  ε≡Ξ ノノ `Jノ `J ノ `J ノ `J

                      ''';;';';;'';;;,.,    お・・・りし・・・
                       ''';;';'';';''';;'';;;,.,   お断り・・・ま・・・
                        ;;''';;';'';';';;;'';;'';;;
                        ;;'';';';;'';;';'';';';;;'';;'';;;
             rっ        vymyvwymyvymyvy、   お断りします
             ||       mVvvMvyvmVvvmvyvmVvv、  
             | ハ,,ハ   .ハ,,ハ (゚ ゚)ハ,,ハ (゚ ゚) /ハ(゚ ゚) ハ,,ハ  お断りします
             ( ゚ω゚ )( ゚ω゚ ),,ハ( ゚ω゚)/,,ハ ゚ω゚)  ( ゚ω)-っ お断りします
        ハ,,ハ   |   _二二二つ ω゚ )(\ ( ゚ω゚ )二⊃   ハ,,ハ      お断りします
  ((⊂二( ゚ω゚ )二ノ   /( ゚ω゚ )  ⊂二\\_/ハ,,ハ二二(  ゚ω゚)二⊃))    お断りします
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        ソ  ) \\⊂二二二( ゚ω゚ )二二二⊃ ⊂_) ( ヽノ
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   ||/彡 ̄ ガチャ

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   || |(__)J|
   ||/彡 ̄ ガチャ



126 :山師さん@トレード中:2010/06/10(木) 00:27:11.23 ID:3gP6B7hv0
優等生は疎まれる状態だな。

127 :山師さん@トレード中:2010/06/10(木) 11:36:34.72 ID:dWJGID4c0
おそらくタバコさんの分析が一番的確だろうと思っている
目先の売買には何の参考にもならないけど

128 :山師さん@トレード中:2010/06/10(木) 15:00:45.80 ID:/Y5CDFVj0
32,900円(前日比+1,150円)
出来高1,993株

東証業種別指数(不動産)及びマザーズ指数が微プラス。
特に最近は東証業種別指数(不動産)が上昇してくれないと、
トーセイの株価の方も厳しい感じ。
出来高微妙。

129 :山師さん@トレード中:2010/06/10(木) 22:51:56.18 ID:Kx+3SXTg0
>>126
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   || |(__)J|
   ||/彡 ̄ ガチャ




130 :山師さん@トレード中:2010/06/10(木) 22:55:38.22 ID:AItiCqNM0
他新興に比べ、うますぎる。
業績にあらわれてんじゃねかw

そのオナニーネタはあきらからw

131 :山師さん@トレード中:2010/06/10(木) 23:47:46.25 ID:Kx+3SXTg0
>>130
すまん 5のシコシコマンと勘違いした
そっちの意味ね そーだな

132 :山師さん@トレード中:2010/06/11(金) 00:07:58.36 ID:3OecR4S30
>>131
ええよ。
土日のやりとりみたけど、5のシコシコマン(っていうのか?)は
無理ありすぎ。
てか売り煽りのやつら無理ありすぎ。

いくらトーセイが優秀っていっても100点は無理だ。
しかし、他の新興の平均点が30点くらいとしたらトーセイは70点はとってる。
相対的に比較してやれや。
シコシコマンを代表としたやつらはドコヲカッテンダヨ。

不動産会社はつぶれまくってるんだから、「生き残る」、「借入少ない」
ってだけで勝ち組候補なんだよ。

133 :山師さん@トレード中:2010/06/11(金) 15:03:25.64 ID:8O6d67Kx0
33,500円(前日比+600円)
出来高1,551株

指数が前日比プラスではあるものの、午前10時過ぎを頂点として、今日の安値圏で引け。
これでは、トーセイもこんなものだろう。
また来週。

134 :イチヤにだけは負けないで ◆fUNZeNZ7Yw :2010/06/11(金) 18:41:41.96 ID:h15cQf2e0
来月どのくらいの上方幅になるかが楽しみですね♪

http://www2.ezbbs.net/08/beginer3/

135 :山師さん@トレード中:2010/06/11(金) 21:57:20.24 ID:P1oMHu3F0
秋葉原にあるトーセイビル表1Fはテナント入ったね(改装中)
裏1Fはずっと空きっぱなしだが・・・

136 :山師さん@トレード中:2010/06/12(土) 08:39:40.83 ID:y6yCZJAv0
乳もみてぇ

137 :山師さん@トレード中:2010/06/12(土) 11:10:56.27 ID:Tkjx15Rk0
>>135
テナントはいったか。
23いわく秋葉原は入居0だったみたいだからな。
リーシングできてよかった。
秋葉原もしばらく減損ないな。
2Qは上方修正確度高いな。

138 :山師さん@トレード中:2010/06/13(日) 08:46:46.10 ID:EPZ2gnKh0
>>136
おまえな ここは株板だぞ





おれもw

139 :山師さん@トレード中:2010/06/13(日) 13:58:21.90 ID:sBY9RcAI0
そろそろ四季報だな。
四季報予想どうなるかしら。


140 :山師さん@トレード中:2010/06/14(月) 09:12:15.69 ID:ARNY1e460
そろそろ買いたくなってきたぞ・・・
誰か止めてくれないか

141 :イチヤにだけは負けないで ◆fUNZeNZ7Yw :2010/06/14(月) 10:14:37.66 ID:vUXzocc50
中間決算は来月5日
上方修正はいつでるか・・・

142 :山師さん@トレード中:2010/06/14(月) 15:01:02.40 ID:g6DRAncH0
トーセイ思ったよりはやく反転したな。
材料ある銘柄は違う。

財務・業績のトーセイか財務糞だが割安なケネかで迷う。

143 :山師さん@トレード中:2010/06/14(月) 15:13:54.80 ID:Vr+CcLTY0
商用ビルがこのまま売れ残るなら、通期は上方修正しないでしょ。
俺の読み。

中間上方修正、通期据え置き・・・50%
中間上方修正、通期微増・・・25%
中間微増、通期据え置き・・・25%

個人的には本石町の内覧会後の神処理を期待してしまうが・・・。

144 :山師さん@トレード中:2010/06/14(月) 15:23:07.42 ID:g6DRAncH0
>>143
1Qで中間の純利益越してるだろ。
2Qでもレジが5,6棟売れてるから、
中間で通期純利益予想を越しそうなんだよな。
俺は、普通に「中間上方修正、通期微増」な気がするな。

3Q以降は、リスタイリングでちょいちょい稼ぐだろうが、
大幅上方修正するにはオフィスが売れんとなー。

たばこのアホが小石川売れてるっぽいっていってたけど、
うれてたら大幅上方修正かな。
たのむぜ、たばこ〜〜〜〜〜!

145 :山師さん@トレード中:2010/06/14(月) 18:23:12.31 ID:bUsiWOtu0
>>144
買いポジ持ってるとポジティブな記憶障害でも発症するのかよ。

>2Qでもレジが5,6棟売れてるから
ホームページを結構な頻度でチェックしてたが、3棟程度だったと思うぜ。

>たばこのアホが小石川売れてるっぽいっていってたけど
これ初めに言ったのは俺でタバコはただ乗っかってるだけなんだけどな。それ以前は話題にすら出してないくせに。
さておき、減損派の人らの指摘の通り、売れてると判断できる材料に乏しい。

人の事言える立場じゃないけど、上がって欲しい気持ちは山々だが、
ホームページに堂々とオフィス物件が大量に長期に渡り空室なのが晒されてるから、
下方されても自分の愚かさを嘆くだけにしてほしいわ。

146 :山師さん@トレード中:2010/06/14(月) 18:38:38.29 ID:g6DRAncH0
>>145
必死なのはわかったw

147 :山師さん@トレード中:2010/06/14(月) 18:45:28.70 ID:bUsiWOtu0
>>146
>必死
>w

反論できない中卒の常套句
早くお仕事見つけなさい



148 :山師さん@トレード中:2010/06/14(月) 18:46:52.53 ID:bUsiWOtu0
タバコみたいな中身スカスカの俺様論ですら、一見まともな反論に見るくらいにはショボイ論客しかいないのは残念な事だ・・・

149 :山師さん@トレード中:2010/06/14(月) 19:06:05.42 ID:g6DRAncH0
>>147
めんどくせーもん。
同じネタの繰り返しだし。

小石川がお前が最初だとしても、コテつけてねーからしらねーよ。
「タバコが便乗して売れてる可能性が高いっていってた。」でいいか?
たばこが言ってたっていっただけで噛み付くから必死っていってんだよ。

ノンホルのお前が頻繁にトーセイHPチェックしてるのかは謎だが、
レジが5、6棟売れてるのはガチな。

これも何回もいってるけど、HP掲載の賃貸物件情報はトーセイ保有物件の一部な。

んで、長期にわたり空室の物件はあまりない。
新宿、南青山、ときわ台くらいか。
どんだけ減損すんだー?

ちなみに通期予想純利益1,280百万
1Q実績876百万なー。



150 :山師さん@トレード中:2010/06/14(月) 19:15:12.75 ID:bUsiWOtu0
根拠薄弱で笑える。
強調しなくても減損で1Qを吹き飛ばしてきたのがトーセイさん。。

151 :山師さん@トレード中:2010/06/14(月) 19:19:04.32 ID:bUsiWOtu0
とりあえず5,6棟の建物の名前言ってみろ。


      妄想の産物でないならな。

152 :山師さん@トレード中:2010/06/14(月) 19:49:13.77 ID:g6DRAncH0
>>150
不動産市況が急激に悪化する中では減損すんのしょうがねーだろ。

5、6棟か〜。
すまん!覚えとラン♪

たしか、あほー板みてたら物件売れたって書き込みあったから
チェックしたら「売却済み」となってたのよ。
暇だったらあほー板でもチェックしてみて。
俺もあとでしてみるわー。

てか、わし一時的にプロパストに全力してて、財産倍にして帰ってくるから、
下手な売り煽りでも頑張ってね♪

153 :山師さん@トレード中:2010/06/14(月) 20:11:23.12 ID:g6DRAncH0
一つ思い出した。
ってか検索できたw
王子収益マンション価格:65,000万円
これは5月くらいに売却した物件だったな。

8:10からのオランダ戦楽しみ〜〜♪

154 :山師さん@トレード中:2010/06/14(月) 20:14:21.28 ID:g6DRAncH0
あほー盤さがしたら、見つけた。
カラビル売ってたのか。
知らんかった。

空ビル売却 2010/ 2/13 21:51 [ No.44149 / 44989 ]
巣鴨の空ビル売れてますね。
http://www.toseicorp.co.jp/bukken/invest/ichiran.html

155 :山師さん@トレード中:2010/06/14(月) 20:17:39.52 ID:g6DRAncH0
あった。

物件売却してる! 2010/ 4/ 3 0:12 [ No.44448 / 44989 ]
マンションを3つも売ってるね。
2Qも楽しみだね^^v
http://www.toseicorp.co.jp/bukken/invest/ichiran.html

Re: 物件売却してる! 2010/ 4/ 3 0:39 [ No.44449 / 44989 ]
合計30億くらいだね。

156 :山師さん@トレード中:2010/06/14(月) 20:26:59.66 ID:g6DRAncH0
あほー盤の件名だけさがしたらこんなもんだ。
中身はめんどいからお前(151)がさがせ。

今のとこ空ビル1のレジ4か。
まだあるはずだが。

あとリスタイリング売却分は不明だが、けっこう売れてるだろ。



157 :山師さん@トレード中:2010/06/14(月) 20:41:27.83 ID:xEmysAHv0
売れてないだろw
嘘つきか。

158 :山師さん@トレード中:2010/06/14(月) 20:45:33.49 ID:g6DRAncH0
>>157
さっき言ったとおりだなw

>たしか、あほー板みてたら物件売れたって書き込みあったから
>チェックしたら「売却済み」となってたのよ。



159 :山師さん@トレード中:2010/06/14(月) 21:08:35.83 ID:g6DRAncH0
>>157
リスタイリング分のことか。
わりい。
実際売れてるか知らないけど、下のIR読む限りけっこう売れてるんじゃね?
2Q分も結構ありそう。
http://www.toseicorp.co.jp/whatsnew/documents/100414Restyling.pdf

160 :(´Д`)y─┛~~ ◆w5GaisiGD. :2010/06/14(月) 21:43:23.09 ID:fUXqCeDi0
ルネ鎌倉は追加で捌けてるかと(´Д`)y─┛~~

161 :山師さん@トレード中:2010/06/14(月) 21:57:09.56 ID:g6DRAncH0
『THE グリーンハウス白金台』(H.22年2月取得)
だからここの販売は2Qだろ。
1室約1億みたいだから、でかいな。


162 :(´Д`)y─┛~~ ◆w5GaisiGD. :2010/06/14(月) 22:13:51.31 ID:fUXqCeDi0
>>161
販売戸数が少ないから売上規模としてはせいぜい10億円ってとこかと。
ただ周辺相場と比べると破格に安いから買い手はすぐ見つかりそう。

163 :山師さん@トレード中:2010/06/14(月) 22:24:34.68 ID:g6DRAncH0
>>162
そうね。
どっかのサイトに破格に安いと書いてあった。
俺の中では、白金台で10億稼げたら御の字。

こうみていくとりスタイリングいい事業だな。

164 :山師さん@トレード中:2010/06/14(月) 23:00:13.68 ID:g6DRAncH0
日本ーカメルーン戦はじまるーーーー!!!

改めて1Q決算見ると
(不動産流動化事業)
当第1四半期は、Restyling事業において「ルネ鎌倉植木」(神奈川県鎌倉市)の12戸を販売したことにより、
不動産流動化事業の売上高は334百万円(前年同期比93.0%減)、営業利益は87百万円(前年同期比89.0%減)
となりました。

1Qではリスタイリングの売上はルネの12室のみなんやねー(意外)。
2Qではリスタイリング分売上もけっこう寄与してくるぞ。


165 :山師さん@トレード中:2010/06/15(火) 14:40:06.69 ID:Bbu0qa2T0
トーセイ売って日神、飯田とマンション系で攻めたら調子がいいぞ
トーセイもリクライニング事業とかいうのはマンションだろ
なぜ上がらないんだ

166 :山師さん@トレード中:2010/06/15(火) 20:12:47.80 ID:qrvAT8ig0
日神も飯田も特に今日あがった銘柄だね。
日神はまだいけるかと思うが、飯田はこれ以上は微妙な気がする。
次期予想はいいけど、いまいちな気がする。

トーセイ上方修正しないかな。
164の書き込みでいってるリクライニング売上に期待だね。

167 :(´Д`)y─┛~~ ◆w5GaisiGD. :2010/06/15(火) 21:40:44.77 ID:YOOO9gB50
>>163
あんま大儲け出来る事業じゃないけどね。
せいぜい粗利25%ってとこ。

>>165
トーセイの中古マンション販売は事業構成比がそこまで大きくないから。
あーんど、マンデベと違って自己開発じゃないから利益率が低い。
マンデベ狙うならプレサンスいっとけ。

直近で中古マンション仕入れまくってるから事業構成比は上がる方向だけどね。

168 :山師さん@トレード中:2010/06/15(火) 22:21:41.69 ID:qrvAT8ig0
>>167
リクライニングの良さは荒利がどうこうではないのでは?
「回転の早さ」と「賃貸収入が最初からはいる」とこが魅力かと。
開発は荒利は高いが時間かかりますしね。

プレサンスは出来高低くて手を出したくないけど、財務が良いので
1株のみホールドしております。
この前の決算で自己資本比率を減らして仕入れを開始してたのが、
そそりますね。
攻めの姿勢大事。


169 :山師さん@トレード中:2010/06/15(火) 23:07:18.62 ID:zLDZo3Ly0
中古ならスターマイカとインテリックスだろ。

170 :(´Д`)y─┛~~ ◆w5GaisiGD. :2010/06/15(火) 23:25:07.34 ID:YOOO9gB50
>>168
リスタイリングは普通の不動産流動化と比べて回転はむしろ遅いかと。
粗利が低くて手間と時間がかかるから今までスターマイカくらいしか手がけてこなかった訳で。

そこがプレサンスのポイントだね。
他のマンデベでここまで攻めの姿勢を明確に取ったとこはない。

>>169
良いと思われ。

171 :山師さん@トレード中:2010/06/15(火) 23:28:22.92 ID:qrvAT8ig0
>>167
マンデベ、中古系の利益に興味をもったので比較。

トーセイ:売上8010、営業利益1,680(22年11月期1Q)
営業利益率=20.97%
内不動産開発:売上6048、営業利益1,274
営業利益率=21.06%
内リクライニング:売上334、営業利益87
営業利益率=26.04%

1Qでいえば、リクライニングのほうが開発より利益率は高い。
リクライニングの1Qデータは少ないですけど。

ちなみに、マンデベは〜
プレサンス:売上33,486、営業利益5,220(23年3月通期予想)
営業利益率=15.59%
日神不動産:売上35,500、営業利益2,300(23年3月通気予想)
営業利益率=6.48%
意外と開発系の利益率は高くない。
プレサンスはいいですけど。

中古系は〜
インテリックス:売上19,940、営業利益1,110(平成22年5月期第3四半期)
営業利益率=5.57%
スターマイカ:6,483、営業利益807(平成22年11月期第2四半期本日修正分)
営業利益率=12.45%

インテリックスは利益率低すぎますね。
ただの中古リノベーション企業だからこんなもんですかね。
スターマイカは利益率高い。
ざっと見、トーセイのリクライニングに手法が似てる気がします。


172 :山師さん@トレード中:2010/06/15(火) 23:43:46.41 ID:AmLzoCDT0
あっげ

173 :(´Д`)y─┛~~ ◆w5GaisiGD. :2010/06/15(火) 23:47:59.50 ID:YOOO9gB50
>>171
不動産価格が下がる環境下だったから、会社単位での比較じゃ粗利の期待値の差はわからんよ。

不動産価格が横ばいなら、粗利は オフィス開発>レジ開発>オフィス転売>レジ転売 の順。
オフィスは基本が一棟売りだから、販売にかかるコストが低いのが粗利の期待値が高い理由。

174 :山師さん@トレード中:2010/06/16(水) 00:33:35.61 ID:MS+gfRpt0
>>173
一応171はレジ限定なんだけどね。

トーセイの
>不動産開発:売上6048、営業利益1,274
>営業利益率=21.06%
>リクライニング:売上334、営業利益87
>営業利益率=26.04%
から、けしてリスタイリングの粗利が悪いわけではないってこと。

まートーセイはお金に余裕があるから、今儲かるところにシフトできるってのが
最大の強みだね。




175 :山師さん@トレード中:2010/06/16(水) 15:01:47.26 ID:4xuAvbkb0
33,700円(前日比-1,100円)
出来高2,735株

弱い。
原因はよく分からない。
ある単独の大口が何らかの自己都合で今日処分せざるを得なかったとか?
また明日。

176 :山師さん@トレード中:2010/06/16(水) 15:28:32.93 ID:LYK9wiD60
ちょっと買い増してはっぴ。ランビジも買おうかと思ったけど
出来高少なすぎでやっぱやめ。あすからぐんぐんぐんぐん伸びていく。乙。

177 :山師さん@トレード中:2010/06/16(水) 21:10:55.24 ID:unlvZhcI0
タバコを絶賛してるような情弱が買い豚の太宗じゃ無理

具体的な2Q売却物件名まだぁ??

178 :山師さん@トレード中:2010/06/16(水) 22:48:55.59 ID:BKFc81n00
177さんより、(´Д`)y─┛~~のほうが全然賢くみえるけど。。。

179 :山師さん@トレード中:2010/06/17(木) 00:04:18.40 ID:1Hdm6No+0
下記見れば相手するのも汚らわしいわw

【モンテカルロ】(*´ー`) (´Д`)y─┛~~【外資タソ】40
http://changi.2ch.net/test/read.cgi/market/1275314242/

>>29>外資タン引越ネタで自爆。の巻
>>30>外資タンディーリングシステム移転ネタ不発。の巻
>>31>外資タン登記ネタでさんざん。の巻
>>32>外資タン営業ネタを語り出す。の巻
>>33>外資タン史上最大のピンチ。の巻
>>34>外資タン変な言訳語りだす。の巻
>>65>外資タン自演で所在地を語りだす。の巻
>>77>外資タン名無しと不思議な関係。の巻
>>78>外資タン情報整理で逆噴射。の巻

>>66>スピンオフ 外資タン自宅を探す。の巻

180 :山師さん@トレード中:2010/06/17(木) 00:41:22.25 ID:4QAN5qzk0
ノンリコさん・タバコさん双方の是非は置いといて、今日更新された物件情報で唯一の改善点が
六本木のマンションの空き部屋が若干埋まっただけというのが怖い。
半期決算で一回減損説に一票入れときます。
3Qは根性で神処理期待上げ==

181 :山師さん@トレード中:2010/06/17(木) 00:46:15.79 ID:8BLnwhFf0
冷静に見れば、オフィスが減損する事自体は真っ当な意見だしな。
3月決算の同業が減損してるのに4月前のデータで見込減損ってのは不安材料としては上等。
2Q決算前に買いで入る人は、3万5千円以上では高値掴みだと自覚して入るべきだとは思う。

182 :山師さん@トレード中:2010/06/17(木) 01:15:13.77 ID:8BLnwhFf0
コンフォール落合の居住フロアが売れてないのも、ちょっと嫌だ。
リスタイリングは絶好調っていう提灯記事が剥落してるな。(ルネの販売が遅速だということも含めて。)

この辺も含めて、タバコ氏の意見を聞きたい。(なんならノンリコw氏も絶賛歓迎。)
1Q末の現預金+2Q発生の余剰資金(俺予想で営業CF上で20億程度かと。)で通期上方修正ありえるのかと。

俺の個人的な感想では、10〜12年の主要5区の大型開発竣工を想うに投資用オフィス物件として(つまりオフィスの一棟売り)は
REITによる出資元からの受け入れ以外は市場停滞だと思うので、オフィスは賃貸収益以外見込めないと思ってます。
もっと言えば、無理して捌こうとして値下げした手前の減損すらあるとすら。

このへんについてのシナリオ(国内不動産や中国等の国際要因と絡めても歓迎)について、
勝手意見・ポジショントーク上等で聞きたい。





俺自身が語らんのは卑怯だと思うので先出しします。
ポジは、220株買いポジ(平均34542円)、70株売りポジ(平均38333円)。
4Qまでに買いオールに切り替えるつもり。

予想:
2Q:減損大いに可能性あり。(半期営業黒字はキープの範囲で。)
3Q:(多少強引に値下げしてでも)オフィスの1〜3件程度を処分(やはり営業黒字キープ)
4Q(通期):3月仕込みのリスタ事業も含めなんとか帳尻合わせて、1部指定替えへの希望を残してくれる(はず!!)

どうでしょう?

183 :山師さん@トレード中:2010/06/17(木) 01:18:13.11 ID:8BLnwhFf0
CFに触れながら損益の話をしてるのは、レジに回せる想定資金がそれくらいで損益予算の数字に
うまく合わせられるか、ご意見求む!って事です。

184 :山師さん@トレード中:2010/06/17(木) 05:20:09.40 ID:MYQcl4Ze0
>>182

非常にバランスのよい意見だ。
ただ一部への指定替えはないと思う。
ここの社長の強欲度は凄まじい。
株価がかなり高い状態になければ上場はないと見る。
そんときに売り出すだろうしね。

185 :山師さん@トレード中:2010/06/17(木) 15:01:57.34 ID:OeRNgwhw0
33,400円(前日比-300円)
出来高1,534株

不動産もマザーズも寄り天。
トーセイも冴えない。
出来高も少ない。
引けの買い乙。
また明日。

186 :山師さん@トレード中:2010/06/17(木) 15:14:50.43 ID:Wf+hlwEV0
今日もちょっと買い増し。暑いのですだれをかけてエアコンの効きをよくする。乙。

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